林惠璋是一位优秀的新加坡企业家，低调而务实，精明又不失厚道，同时他也是一位具有国际化视野的商业奇才，眼界开阔，目光深远。

放眼全球  构建千亿帝国

——亚腾资产管理有限公司总裁林惠璋

出身草根的林惠璋，凭借在房地产领域建立的信誉，携手李嘉诚联合创办了亚腾资产管理有限公司，成为新加坡房地产投资信托行业的先驱之一。成功上市后，他仍雄心勃勃，于是华丽转身退市，意欲从亚洲走向全球，打造一个管理千亿资产的国际基金管理帝国。

放手一搏  冒险创业

2001年，45岁的林惠璋迎来人生的重大转折——作为一个并无显赫身家的企业高管，他得到了华人商界无冕之王李嘉诚的赏识，并收到对方要和他携手创业的邀约。消息传出后震惊业界。

此前，在亚洲房地产领域深耕多年的林惠璋已经与地产“巨无霸”长江实业集团打过多次交道。在他看来，自己在房地产投资方面的能力和信誉，是李嘉诚与他合作的重要原因之一。

但彼时的他不仅背负着抵押贷款，而且上有年迈的父母，下有两个尚在读书的孩子，即使有长江实业的鼎力支持，要放弃原来安稳的高薪工作转而冒险创业，对于已年近半百的他来说仍是一个艰难的决定。

他清楚，这是他创业的最佳机会，如果错失了这个机会，以后就不会再冒险创业了。经过一番权衡，他决定放手一搏，但他给自己设定了一个底线：如果公司在两年内不能正常运转，且花光所有资金，他就回到原来的岗位重新开始。

新加坡新达城

2002年，林惠璋从美国私募公司GRA辞职，与长江实业集团分别出资70万美元与30万美元，共同创办亚腾资产管理有限公司（ARA Asset Management，以下简称“亚腾”）。

正当他踌躇满志准备大展拳脚之时，一场突如其来的SARS席卷全球，切断了他刚搭建好的业务关系。面对危机，他迎难而上，奋力扭转局面。为了开源节流，他去香港出差时只住廉价酒店，周末从香港返回新加坡时，他会退掉房间，等周一返港时，再重新办理入住，以此省下两天房费。

半年以后，眼看资本消耗殆尽，事业仍没有任何起色，面对绝境的他别无选择，唯一要思考的是如何才能生存下来。功夫不负有心人，经过仔细分析研究，林惠璋发现房地产投资信托基金蕴藏着巨大的商机。这种信托基金以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

彼时房地产投资信托基金行业在新加坡尚属新兴产业，市场潜力惊人。林惠璋决定做第一个吃螃蟹的人，他成功说服合作伙伴将香港的几处商场出售，然后推出亚洲首个跨国房地产投资信托基金。

由于这种基金是新鲜事物，在新加坡并没有相关的规章制度，作为行业开拓者，林惠璋和团队成员不得不从零开始。其间他们遭遇了重重困难，幸运的是这个行业得到了新加坡政府官员的全力支持。于是他们乘着这个东风，在短时间内制定并完善了行业规则。

经过多方的通力配合，2003年，亚腾亚洲跨境房地产信托——置富产业信托（Fortune REIT）在六个月内正式启动，这也是首个在新加坡上市、投资香港房地产的跨境房地产信托基金。

继置富产业信托后，亚腾又相继推出了多个房地产投资信托基金或私募基金：2004年，成立新加坡首个商业房地产信托基金新达信托（Suntec REIT）；2005年，推出第一个在香港联交所由私人机构筹组的房地产投资信托基金泓富产业信托（Prosperity REIT）；2006年，与马来西亚的AmBank（大马银行）合资成立AmFIRST REIT，在马来西亚投资商业地产，后在马来西亚交易所主板上市；2010年，与东南亚最大的上市物流公司CWT合资成立凯诗物流信托（Cache Logistics Trust）；2011年，创办首个以人民币计价的房地产信托汇贤产业信托（Hui Xian REIT）。此外，亚腾2009年在新加坡成立APM物业管理私人有限公司，过后把物业管理生意扩展到马来西亚和中国。

2019年，亚腾也成立了新加坡首个美国精选服务酒店信托——亚腾美国酒店信托，在新加坡交易所上市……

除了上市房托，亚腾也成立了多个私募投资基金，例如亚腾亚洲基金I/II、亚腾中国基金、亚腾晨曦基金、亚腾领峰基金I、亚腾海峡基金、亚腾和谐基金II/III/V/VI以及亚腾亚洲合作伙伴基金，仅用几年时间便打造了一个商业帝国。

危中寻机  逆势扩张

亚腾的发展并非一帆风顺，尤其是2008年全球金融危机的来袭，让林惠璋再次面临巨大的挑战。在他看来，企业家除了要有好点子，还需要有冒险精神。正是凭借这种冒险精神，亚腾后来才得以在中国市场开疆拓土。

金融危机让许多中国银行对放贷变得更加谨慎，资金紧缺的中小房地产发展商只好出售一些运营中或正开发的项目。另一方面，中国经济正稳步增长，商场和写字楼有很大的升值空间。于是林惠璋不顾市场中弥漫的恐慌情绪，义无反顾地挺进中国市场。

他将第一颗棋子落在南京，斥资16亿元人民币投资南京国际金融中心。该中心位于南京金融商业区的黄金地段，集综合甲级写字楼与零售用途于一身，面积近110万平方米。完成收购后，亚腾引入了国际级的资产管理经验与理念，将其打造成南京品质最高的写字楼。

林惠璋与亚腾合作伙伴华平投资、长江实业、海峡商行、中航信托等机构代表合影

此外，为了保证项目的高品质，南京国际金融中心只租不售。经过一番精心打造，该项目第一年仅有10％的出租率，次年出租率猛增至60％，第三年又跃升至90％，租户中超过一半是跨国企业。2014年1月，亚腾以约24亿元人民币将其出售，净赚8亿元人民币。

与此同时，林惠璋又进军一线城市寻找商机：2011年，以11.6亿元人民币收购了上海盛邦国际大厦；2013年1月，以约19亿元人民币购得上海的海洋大厦；同年，亚腾出资2.8亿美元收购了北京通州区的金成中心商业地块，将其打造为集品牌餐饮、时尚购物、IMAX影院、儿童教育、休闲娱乐为一体的一站式购物中心，并更名为“京通罗斯福广场”。

短短几年内，林惠璋便变危为机，以低价格投资了五个商业地产项目，累计资产总值达30亿美元。

之所以能迅速在中国成功开拓事业，一是因为亚腾很好地做到了本土化。房地产是一门本土化的生意，需要与当地政府打交道，也要符合当地的社会文化。为了更好地开拓并服务于中国市场，亚腾专门组建了一支400人的本土化团队，对写字楼、商场进行物业管理，而良好的物业管理也提升了资产的价值。

另外，亚腾自身的品牌效应也让它在中国激烈的市场竞争中胜出。亚腾持有并管理新加坡新达城、新加坡莱福士码头一号等多个亚太城市标志性高端商业物业，再加上长江实业集团的加持，让它深得中国市场的信赖。

在中国大手笔布局的同时，林惠璋还将目光投向蕴藏巨大投资机会的韩国房地产市场，并于2014年收购麦格理地产公司（Macquarie Real Estate Korea Limited），以及成立了分公司ARA Korea。他也在2015年进军澳大利亚，成立了ARA Australia。

以退为进  放眼全球

正在外界惊叹于亚腾的发展速度时，2017年4月，亚腾却以约18亿新元完成私有化退市。截至2016年退市之前，亚腾的资产已达到360亿新元。亚腾为何会选择摘牌退市？这实际上是林惠璋以退为进的策略。上市10年间，亚腾管理的资产遍及亚太地区的7个国家、19个城市。此时的林惠璋在下一盘更大的棋，他要把亚腾打造成为全球首屈一指的综合不动产基金管理公司。

确定了新的目标后，2017至2018年间，亚腾先后在日本、欧洲及美国建立平台，完成对日本Kenedix和澳大利亚Cromwell的战略性股权收购。2018年，林惠璋看好基础设施基金的潜力，设立了亚腾基础设施，旨在把握全球不断增长的基础设施投资机遇。2019年，亚腾韩国在首尔收购了首尔广场；亚腾美国酒店信托在新加坡交易市场上市；公司成立了第一个人民币基金，收购了中国成都晶融汇商场项目；亚腾在英国与Dunedin Property成立合资企业，在英国投资及管理房地产项目。

经过多年的布局，如今亚腾及其关联公司在亚太地区共管理着21支上市、非上市房地产投资信托，70多支不同基金平台下的私募基金，业务遍布全球23个国家、100多座城市。截至2019年6月30日，亚腾及其关联公司总资产管理规模高达831亿新元。

林惠璋认为，亚腾之所以能取得如此佳绩，主要得益于3个“P”：

第一，Passion（激情）。

他认为有激情是企业家成功的首要条件。他的激情体现在对专业知识永不停止的追求上，激情让他常常忘我工作，不出差时，周末他也会到公司办公。虽然牺牲了与家人的相聚时光，但他认为所有的付出都值得。

第二，People（人才）。

人才是企业发展的关键，也是企业最大的财富。林惠璋认为，企业家需要一帮优秀的团队成员跟随和支持，以共同助力公司成长。亚腾在全球有上千名员工，这个包含了多国家、多民族和多元文化的团队难免会有不同的想法，因此建立公司的核心价值观至关重要，让每个员工都认同这个价值观，以此推动和促进公司成长。

第三，Partners（世界一流的合作伙伴）。

在亚腾的成长过程中，世界级的合作伙伴起到了至关重要的作用，正是有了他们的全力支持，亚腾才得以顺利地开展业务，尤其是长江实业集团为亚腾的初期发展打开了方便之门。此外，亚腾的合作伙伴还包括海峡商行（Straits Trading Company）、华平投资（Warburg Pincus）、中航信托股份有限公司（AVIC Trust）、加州公务员退休基金及德州教师退休基金（Calpers and Teachers Retirement System of Texas）、中信集团（CITIC）等。

2018年，林惠璋荣获《时代财智》2018年度亚洲最具影响力封面人物奖

其中，海峡商行是一家涵盖锡资源、房地产业和酒店服务业的多元化现代企业。2013年，它与亚腾建立战略联盟，以2.38亿美元的价格买下亚腾 20.1％股权，同时与林惠璋合资成立房地产投资公司，并把集团旗下除酒店业相关资产外的所有房地产投资项目组合交由亚腾管理。

华平投资是美国历史最悠久的私募股权投资公司之一，成立于1966年，迄今为止，已为全球880家企业投资了790多亿美元，所投企业遍布全球40个国家。

中航信托则由中国航空工业集团公司、新加坡华侨银行有限公司（OCBC）等单位共同发起组建，是中国国内唯一集央企控股、上市背景、中外合资、军工概念于一身的信托公司，在中国17个大中城市共设立了30个信托业务团队与14个区域财富中心。

在林惠璋看来，没有什么比获得来自世界级合作伙伴和投资者的支持和认可更重要了，借着合作伙伴的支持及他们丰厚的商业资源和人脉，亚腾将在世界范围内持续拓展业务以及进行新产品开发。

人才驱动  剑指千亿规模

如今的林惠璋已是叱咤商界的成功人士，据《福布斯》估计,截至2018年,他的净资产约为7.8亿美元。而多年前，他却和五个兄弟姐妹挤在河水山的两房式组屋内。

1956年，林惠璋出生在新加坡的一个普通大家庭，父亲林云是道南学校的前副校长兼老师，也是全家六个孩子的唯一经济支柱。为帮补家用，林惠璋从学生时期就开始打工。高中毕业后他以优异的成绩考入新加坡国立大学工程系，并于毕业前就找好了工作。

1981年，林惠璋进入新加坡发展银行置地集团（DBS Land），从最底层做起；后跳槽至Singapore Labour Foundation Management Services，并于1991年开始担任总经理；1996年，他创办了新加坡物业及顾问公司The Land Managers；次年，他进入美国私募GRA（新加坡）公司担任执行董事。

创业可谓他人生的另一个超越。公司创办之初，林惠璋也面临无数困难，但他果断地抓住了机遇，并排除万难，在10年内创建了10亿美元的帝国。

眼下他为亚腾设定了一个新目标，希望在未来几年内，公司能达到1000亿的资产管理规模，管理的物业遍及亚洲、欧洲和美国。

在林惠璋眼中，规模是一家基金最重要的生存条件之一，虽然亚腾过去取得了卓越的成绩，但投资好比逆水行舟，不进则退，如果原地踏步，就会被别人超越，所以必须做大做强！而要实现1000亿的资产管理规模，就需要业务国际化。现在亚洲资本过剩，而欧洲房地产价值被低估，恰好是一个投资洼地。随着中国资本纷纷走出国门寻找增值机会，亚腾也会到这些资本的目的地开展业务，否则就会错失良机。

他透露，亚洲仍是亚腾立足的市场，在未来的10～20年间，在中国经济的带动下，公司将继续发展，但不会再有过去的指数型增长；欧洲市场经过10多年的颠覆性变化，未来10～20年也会有很大机会；美国经济现在正稳定地向前发展，蕴含许多商机；日本是亚腾未开拓的市场，潜力巨大。公司私有化之后，这些市场都是亚腾的投资目的地。

对于已经深耕多年的中国市场，林惠璋也有着十分清晰和准确的判断。他认为当前中国政局稳定，政府对内要发展经济拉动内需，对外则推进“一带一路”的建设，这其中包含上万亿的项目。加之现在中国的各种制度日趋完善和透明，即使有人事调整也不会影响整个经商和投资环境，而且像亚腾这样经验丰富的基金管理公司也能灵活应对这些变化。

在他看来，亚腾要想将管理基金做到1000亿，人才是面临的最大挑战。他表示，资金管理主要靠人才，当客户将资金交给他们管理时，最看重的是过往业绩、人才以及公司治理和风险管理，而这些都要靠人才驱动。人才和规模相辅相成，规模越大，就越有可能吸引更多优秀人才加入，继而把规模做得更大；反之，小基金因不能提供有吸引力的薪酬，所以吸引不到优秀人才的加入。

在亚腾国际化进程中，人才将扮演更加重要的角色。随着版图的扩大，管理层必须跟上节奏，而且每个市场的管理层都要做到本土化。总部负责提供战略和财务支持，具体运作由当地的人才来执行。

如今，亚腾已经建立了基于“尊重、卓越、诚信和团队合作”的核心价值体系，得到了员工的认同，达到了凝聚人心、共谋发展的目的。未来，林惠璋希望亚腾在一批高质量团队的管理下，能成为一个具有国际竞争力的企业，其优秀的团队能朝着更高更远的目标不断迈进。

助力慈善  永续发展

尽管在商场上叱咤风云多年，但戴着眼镜的林惠璋看起来更像一位和蔼的老师。实际上，他内心里是位教育家，而这深受父亲的影响。

父亲一直坚定地认为要让孩子接受良好的教育。林惠璋幼年时期所居住在河水山一带，那里鱼龙混杂，附近经常有小混混出没，帮派打斗也是常事。父亲教导孩子们不要受此影响，要形成积极向上的价值观，避免他们走上歧途。

在父亲的正确引导下，林惠璋相继在道南学校和立化中学就读，既接受了传统华校文化的教育，同时也具备了良好的双语能力。迈入职场后，父亲教导他不仅要做好岗位工作，还要负起份内的责任。父亲赋予他的这些价值观，深深地影响了林惠璋，为他今后走向成功奠定了基础。

因家境一般，林惠璋借助新加坡中华总商会颁发的奖学金才得以念完大学。作为教育的受益者，他认为，“教育是很好的投资，因为它能改造人的心灵。”当2001年父亲去世后，他开始投身慈善事业，用父亲的遗产来帮助因经济困难或家庭遭受变故而丧失受教育机会的学生。

为了让慈善事业实现可持续发展，2008年，他以父亲之名成立慈善信托基金“林云基金会”（Lim Hoon Foundation），基金旨在帮助贫穷但勤奋学习的学生。林云基金会并非将基金资助给学生，而是将这些基金所产生的利息以奖学金的方式援助贫困学生，这也是林惠璋的一个创举，目的是实现永续性的教育慈善事业。

另外，亚腾和林云基金会设立了“亚腾—林云奖学金”，捐赠共计400万新元 (包括新加坡政府提供的“一元换一元匹配计划”)，资助新加坡管理大学的贫困学生。迄今为止，已有36个大学生受利于此奖学金。

林惠璋把基金受助者看作大家庭的一员，他会在百忙之中抽时间与他们见面，和他们交谈，以此判断他们是否符合基金会的捐助标准。

参与是林云基金会设立的目的之一，奖学金获得者可在亚腾参与实习，也可受邀参加亚腾的各种社交活动，包括新年酒会、晚宴等。

林惠璋还计划成立一个林云基金校友会，让那些受过资助的学生结婚生子后，能经常回来相聚。通过这种无声的滋润，在受助者和他们的后代心中播下善的种子，他们今后将会对社会的关爱及这种价值观薪火相传。

另外，林惠璋也大力回馈自己曾居住过的社区。从2011年起，他自愿到裕泉区（Jurong Spring）担任裕廊春公民咨询委员会赞助人并设立助学金，每年资助几百名贫困家庭的学生。2014年，他又在自己所居住的蒙巴登区（Mountbatten）成立助学金，两区所分发的助学金共约970份。他表示，做慈善应该秉持永续性原则，而不是简单地签支票派钱。助学金捐出去后，他们的志愿者团队会定期对受资助的对象进行回访和跟进，确保善款能够得到合理利用。

林惠璋做公益慈善的另一个原因，是希望通过它向下一代传递一种价值，并给孩子树立一个榜样。

他的大儿子林浩文（Andy Lim）继承了父亲的优秀血脉，为人做事皆有章法，胜人一筹。他获得了利物浦大学法律学位后，2010年开始成为一名律师，亚腾是他的客户之一。随着对父亲工作的了解，他对亚腾也越来越感兴趣。后来，在父亲的邀请下，他加入了林云基金会担任执行董事。在过去的10年里, 林浩文一直在商业领域接受培训，为的是让投资更加专业化，帮助家庭实现财富多元化。他透露，家族基金会的目标是保存财富,并通过新业务实现财富增长。他们是积极的投资者,而不是仅限于被动投资基金和股票等，现在他正在研究与医疗保健相关的投资。

虽然林浩文已经是林惠璋的一个得力助手，但林惠璋认为，“亚腾是国际化公司，需要懂得国际市场，有深厚的知识和丰富实战经验的人才。没有5～10年的磨砺是不能驾驭的。我也不会期望儿子一定超越我，他能走多远，做到多优秀，那都取决于他自己选择的路，自己做的事业。但是无论生意做多大，我们林家的子孙最宝贵的财富是‘诚信’，以‘诚信’为宗旨创业，‘诚信’才会带给我们财富。”

除了鼎力支持教育的发展外，林惠璋在业余时间也孜孜不倦地服务社会，他担任的主要社会公职包括：新加坡国立大学房地产系咨询委员会会长，新加坡证券投资者协会及裕廊春公民咨询委员会赞助人，以及亚太房地产协会（Asia Pacific Real Estate Association）会长等。

事业上的成功以及为回馈社会所做的卓越贡献，让林惠璋和亚腾获誉无数。截至目前，他个人及公司共荣获了400多个奖项和荣誉：2010-2011年，亚腾曾连续两年被福布斯授予亚洲收入10亿美元以下企业200强；2012年，林惠璋荣膺“第11届安永新加坡企业家大奖”（Ernst & Young Entrepreneur Of The Year Singapore）之“金融服务奖”；2012年新加坡商业大奖之2011年杰出行政总裁奖；2012年新加坡企业大奖之最佳管理董事会金奖；PERE Global Awards 2016年亚洲产业界风云人物；2017年，林惠璋获颁福布斯的“亚洲慈善英雄榜”以及新加坡公共服务奖章（Public Service Medal awarded by the President of Singapore）……

谈及多年来从商的心得，林惠璋表示，“对失败的恐惧促使自己出类拔萃，我克服失败的方法就是更加努力、更加谨慎地工作。当然,随着公司越做越大, 难题也会越来越多。亚腾的全球化可能会成功，也可能会失败，但最坏的情况是，我们会回到原来的规模，再重新出发。对失败的恐惧总是存在，如何克服它并继续开展业务，是对企业家的真正考验。”